Streit um die unerlaubte Untervermietung
Der Mieter einer Zweizimmerwohnung in Berlin vermietete die von ihm angemietete Wohnung aufgrund eines Auslandaufenthalts unter, ohne vorher eine Untermieterlaubnis einzuholen. Während der Mieter selbst monatlich eine Nettokaltmiete von EUR 460 zu entrichten hatte, betrug die Untermiete stolze EUR 962, zuzüglich Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung insgesamt monatlich EUR 1.100. Die Vermieterin sprach dem Mieter wegen der ungenehmigten Untervermietung die außerordentliche und hilfsweise die ordentliche Kündigung aus.
Die Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung
Ein Mieter kann die Erteilung einer Untervermietungserlaubnis gemäß § 553 Abs. 1 S. 1 BGB grundsätzlich verlangen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat. So soll dem Mieter die Wohnung im Falle einer wesentlichen Änderung seiner Lebensverhältnisse erhalten bleiben, indem er für einen bestimmten Zeitraum die von ihm zu tragenden Mietaufwendungen verringern kann. Ob ein berechtigtes Interesse vorliegt, muss nach ständiger Rechtsprechung daher durch Auslegung der Vorschrift und Ermittlung des Willens des Gesetzgebers erfolgen.
Die Absicht zur Gewinnerzielung ist kein berechtigtes Interesse
Der BGH betont in seiner Entscheidung, dass die Interessen sowohl des Vermieters als auch des Mieters durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützt sind und im Falle der Untervermietung in einen angemessenen Ausgleich gebracht werden müssen. Insofern hätte aufgrund des Auslandsaufenthalts des Mieters im vorliegenden Fall ein Anspruch auf Erteilung der Untermieterlaubnis aufgrund eines berechtigten Interesses vorliegen können. Der BGH stellt jedoch klar, dass ein Recht auf gewinnbringende Untervermietung der Wohnung daraus nicht erwächst. Dem Mieter soll nach dem Sinn und Zweck des § 553 BGB nur die Möglichkeit gegeben werden, aufgrund eines berechtigten Interesses die Wohnung teilweise unterzuvermieten. Ein Anspruch darauf, mit der Untervermietung einen Gewinn zu erzielen, der die ursprünglichen wohnungsbezogenen Aufwendungen übersteigt, besteht jedoch nicht. Der Mieter kann nicht verlangen, an der wirtschaftlichen Verwertung der Wohnung als Mietobjekt zu partizipieren.
Bei Abwägung der Interessen stand dem Mieter kein Anspruch auf Erteilung einer Untermieterlaubnis zu. Er hat durch die Untervermietung und die Weigerung, diese zu beenden seine Pflichten aus dem Mietverhältnis nicht unerheblich verletzt. Der Vermieter war zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt.
Verstoß der Untermiethöhe gegen die Mietpreisbremse
Der BGH verneinte ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung bereits wegen der beim Mieter vorliegenden Gewinnerzielungsabsicht. Ungeklärt blieb insofern die in den Vorinstanzen diskutierte Frage, ob ein berechtigtes Interesse des Mieters an der Untervermietung bereits dann nicht vorliegen könne, wenn die Untermiete gegen die Bestimmungen der §§ 556d ff. BGB über die sogenannte Mietpreisbremse in angespannten Wohnungsmärkten verstoße. Das LG Berlin verneinte ein berechtigtes Interesse in diesen Fällen.