Die Ausgangssituation im Streit über den Eigenbedarf
Der Vermieter bewohnt eine Wohnung im vierten Obergeschoss seines Mehrfamilienhauses. Er plante, diese Wohnung um ein bis dahin nicht ausgebautes Dachgeschoss zu erweitern und anschließend zu verkaufen. In der Umbauphase stand dem Vermieter seine Wohnung nicht zur Verfügung. So wollte er in die darunter liegende Wohnung ziehen, die in Größe und Zuschnitt seiner mit Wohnung vergleichbar ist. Diese Wohnung ist jedoch vermietet, sodass der Vermieter der Mieterin gekündigt und sich auf Eigenbedarf berufen hat. Diese Gründe wurden auch im Kündigungsschreiben angeführt. Die Mieterin weigerte sich, die Wohnung zum Ablauf der Kündigungsfrist herauszugeben.
Die ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarfs
Nach § 573 Abs. 1 S. 1 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis nur ordentlich kündigen, wenn er an dessen Beendigung ein berechtigtes Interesse hat. Ein solches berechtigtes Interesse liegt insbesondere vor, wenn der Vermieter die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt, § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Im Rahmen des Räumungsrechtstreits hat das Gericht eine Interessensabwägung zwischen dem Erlangungsinteresse des Vermieters und dem Bestandsinteresse des Mieters vorzunehmen, um einen verhältnismäßigen Ausgleich der Interessen herbeizuführen.
Wann „benötigt“ der Vermieter eine Wohnung?
Im vorliegenden Fall wurde insbesondere darüber gestritten, ob der Vermieter die Wohnung im Sinne des Eigenbedarfs benötige. Das LG Berlin hielt die Kündigung in der Vorinstanz für rechtsmissbräuchlich. Der Vermieter habe den Bedarfsgrund willentlich herbeigeführt, so dass er sich nicht darauf berufen könne, die Wohnung im Rechtssinne zu benötigen.
Dieser Auffassung schloss sich der BGH nicht an. Demnach ist es nicht erforderlich, dass der Vermieter auf die Wohnung tatsächlich angewiesen ist. Ein Vermieter benötigt eine Wohnung schon dann, wenn sein ernsthafter Wunsch, die Wohnung künftig selbst zu nutzen oder nahen Angehörigen zu Wohnzwecken zur Verfügung zu stellen, auf vernünftige und nachvollziehbare Gründe gestützt wird.
Die Entscheidungsperspektive der Gerichte
Der BGH stellt weiterhin klar, dass die Gerichte den Entschluss des Vermieters, die vermietete Wohnung selbst zu nutzen oder nutzen zu lassen, grundsätzlich zu achten und der Entscheidung zugrunde zu legen haben. Dies gilt auch für die Einschätzung des Vermieters, welcher Wohnbedarf angemessen ist. Beides darf nicht durch Vorstellungen der Gerichte über angemessenes Wohnen beeinflusst werden. Gleichwohl dürfen die Gerichte den Eigennutzungswunsch des Vermieters unter sorgfältiger Würdigung der Einzelfallumstände darauf überprüfen, ob er ernsthaft verfolgt wird, von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen wird oder rechtsmissbräuchlich ist.
Hinweise für die Praxis
Der BGH schützt mit dieser Leitsatzentscheidung auch strategische Erwägungen eines Vermieters, die die Gerichte in ihrer Urteilsfindung zwangsläufig berücksichtigen müssen. Dennoch müssen Vermieter ihren Eigenbedarf substantiiert vorbringen und die Gerichte können die Ernsthaftigkeit und Nachvollziehbarkeit dessen vollumfänglich prüfen. Insofern werden Mieter weiterhin vor vorgeschobenen Eigenbedarfskündigungen geschützt. Die Rechtssicherheit für Vermieter im Rahmen einer Umstrukturierung der Wohnverhältnisse wird jedoch gestärkt.