Der Streit um die fehlenden Vergleichsangebote
Die von der WEG beschlossenen Erhaltungsmaßnahmen sollten von einer Glaserei und einer weiteren Firma durchgeführt werden, die etwaige Erhaltungsmaßnahmen „bekannt und bewährt“ bereits über Jahrzehnte vollumfänglich ordnungsgemäß durchführten. Einige Wohnungseigentümer stimmten aufgrund der fehlenden Vergleichsangebote gegen diese Beschlussfassung und erhoben im Anschluss eine Anfechtungsklage gegen diese Beschlüsse. Der Fall ging bis vor den BGH.
Die Pflicht der WEG zur ordentlichen Verwaltung und Benutzung des Eigentums
Ausgangspunkt der Streitigkeit ist das Recht der Wohnungseigentümer, gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG die ordnungsgemäße Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu verlangen. Das Ermessen, das der WEG im Rahmen der Beschlussfassung zusteht, ist grundsätzlich nur dann eingehalten, wenn sie ihre Entscheidung aufgrund einer ausreichenden Tatsachengrundlage trifft. Nach ständiger Rechtsprechung ist diese Voraussetzung im Rahmen von Erhaltungsmaßnahmen dann erfüllt, wenn vor der Beschlussfassung über Erhaltungsmaßnahmen mindestens drei Vergleichsangebote eingeholt wurden. Diese sollen ursprünglich den Zweck erfüllen, die einzelnen Stärken und Schwächen der verschiedenen Anbieter aufzuzeigen, um eine angemessene Beschlussfassung zu gewährleisten.
BGH: Ordnungsgemäße Verwaltung des Gemeinschaftseigentums hängt nicht zwangsläufig von Vergleichsangeboten ab
Ob und unter welchen Voraussetzungen vor der Durchführung einer Erhaltungsmaßnahme Vergleichsangebote einzuholen sind, hängt davon ab, ob die vorhandenen Informationen angesichts der Art der Maßnahme, ihrer Dringlichkeit und der sonstigen Umstände des Einzelfalls vom Standpunkt eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Wohnungseigentümers für eine Entscheidung ausreichen. Das heißt, dass die WEG-Verwaltung abweichend vom zuvor herrschenden Grundsatz bei der Überschreitung einer preislichen Bagatellgrenze nicht automatisch Vergleichsangebote einzuholen sind und die Wohnungseigentümer gleichwohl auf der Grundlage eines einzigen Angebots den Auftrag erteilen dürfen. Ist in der Vergangenheit bereits ein einzelner Anbieter zur Zufriedenheit der Wohnungseigentümer tätig geworden, kann laut BGH von der Einholung weiterer Angebote abgesehen werden.
Hinweise für die Praxis
Nach der zugrundeliegenden Entscheidung des BGH ist die Einholung von Vergleichsangeboten keine zwingende Voraussetzung mehr, um eine ordnungsgemäße Beschlussfassung zu ermöglichen. Entscheidend ist künftig eine einzelfallbezogene Betrachtung. Für die Praxis bedeutet dies mehr Flexibilität für die Verwalter und WEG. Gleichzeitig obliegt es der WEG, nachvollziehbar zu dokumentieren und zu notfalls zu beweisen, warum ein einzelnes Angebot als geeignet und wirtschaftlich angesehen wird.