Worum ging es?
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft waren zahlreiche Balkone sanierungsbedürftig; es drohten Betonteile abzustürzen, Grünflächen wurden gesperrt.
Die Teilungserklärung wies Instandhaltung und Instandsetzung von Balkonen sowie die Kosten dem jeweiligen Wohnungseigentümer zu, dessen Einheit den Balkon hat.
Die Eigentümerversammlung lehnte alle drei vom Sachverständigen vorgeschlagenen Sanierungsvarianten ab (Negativbeschlüsse).
Ein Eigentümer klagte:
auf Beschlussersetzung (Sanierung nach Variante B) und
auf Anfechtung der Negativbeschlüsse.
Kernproblem
In der Teilungserklärung war geregelt, dass Balkone von den jeweiligen Wohnungseigentümern auf eigene Kosten instand zu halten und zu setzen sind.
Die Balkone waren aber massiv sanierungsbedürftig und sicherheitsgefährdend, mehrere Varianten einer Gesamtsanierung wurden in der Eigentümerversammlung allesamt abgelehnt.
Die Streitfrage:
Darf die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) trotz dieser Klausel überhaupt über eine Balkonsanierung am Gemeinschaftseigentum beschließen?
Und: Muss sie bei gravierendem Sanierungsbedarf sogar tätig werden?
Die Lösung des BGH
Der BGH sagt:
Ja, die GdWE behält ihre Beschlusskompetenz für Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum auch dann, wenn die Erhaltung einzelner Teile (wie Balkone) in der Teilungserklärung den Eigentümern auferlegt ist – und bei zwingendem Sanierungsbedarf muss sie selbst tätig werden, die Kosten tragen weiterhin die betroffenen Eigentümer.
Beschlusskompetenz bleibt:
Eine Übertragung der Erhaltungspflicht für Balkone auf einzelne Eigentümer nimmt der Gemeinschaft nicht das Recht, über die Sanierung dieser Balkone zu beschließen; diese Kompetenz gehört zum zwingenden Kernbereich des Wohnungseigentums.Pflicht zum Handeln bei Sanierungsdruck:
Besteht zwingender Erhaltungsbedarf, insbesondere bei mehreren oder gefährlichen Balkonen, ist das Ermessen der GdWE auf Null reduziert – sie muss eine Sanierungsmaßnahme beschließen und kann sich nicht durch Negativbeschlüsse „wegducken“. Es besteht in Anspruch der Wohnungseigentümer auf Tätigwerden der GdWE.Kosten folgen der Teilungserklärung:
Wird die GdWE tätig, bleibt die vereinbarte Kostenlast bei den Eigentümern der jeweiligen Balkone, auch wenn die Gemeinschaft die Maßnahme zentral organisiert.
Damit schafft der BGH wichtige Klarheit zur Rollenverteilung zwischen Gemeinschaft und einzelnen Eigentümern bei der Erhaltung von gemeinschaftlichen Bauteilen, insbesondere Balkonen, und konkretisiert zugleich die Rechte der Eigentümer auf aktives Handeln der Gemeinschaft. Die Gemeinschaft kann und gegebenenfalls muss - erforderliche Maßnahmen beschließen und ergreifen. Eigentümer können Negativbeschlüsse anfechten und auf Beschlussersetzung klagen.