Worum bei den Vorschusszahlungen gestritten wurde
Im Jahr 2021 beschloss die WEG mit Geltung bis zur nächsten Beschlussfassung die Gesamt- und Einzelwirtschaftspläne zur Kostentragung sowie die Zuführung der Rücklagen. Die WEG erstellte jedoch seit 2012 keine Jahresabrechnungen mehr und wurde bereits zur Erstellung einer Abrechnung für das Jahr 2019 rechtskräftig verurteilt. Mit Verweis auf die ausstehenden Jahresabrechnungen verweigerte der Eigentümer für Juni 2022 bis September 2022 die Zahlung von Vorschüssen in Höhe von 18.540,00 €.
Die Ansprüche auf Vorschusszahlung und Erstellung von Jahresabrechnungen
Nach § 28 Abs. 1 WEG fassen die Wohnungseigentümer über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den vorgesehenen Rücklagen Beschluss. Aus der Menge der einzelnen Eigentümer ergibt sich ihr Wohngeldanteil, den sie zur Finanzierung der WEG zu entrichten haben. Gemäß § 28 Abs. 2 S. 2 WEG hat die WEG über diesen Wirtschaftsplan eine Abrechnung zu erstellen. Die Erstellung der Jahresabrechnungen gehört zur ordnungsgemäßen Verwaltung der WEG und kann von den Wohnungseigentümern eingefordert werden.
Das Finanzierungssystem der WEG schließt die Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts aus
Gemäß § 273 Abs. 1 BGB kann der Schuldner die geschuldete Leistung verweigern, wenn er aus demselben rechtlichen Verhältnis einen fälligen Anspruch gegen seinen Gläubiger hat. Als Konsequenz müssen beide Parteien ihre Verpflichtungen Zug um Zug erfüllen. Dieses Zurückbehaltungsrecht besteht jedoch nicht für jedes Schuldverhältnis.
In seiner zugrundeliegenden Entscheidung stellt der BGH klar, dass das Zurückbehaltungsrecht nach der Natur der Schuld und dem Zweck der geschuldeten Leistung aufgrund des Finanzierungssystems der WEG ausgeschlossen ist. Dies ist auch dann der Fall, wenn die Forderung gegen die WEG anerkannt oder rechtskräftig zuerkannt ist.
Die Vorschuss- und Rücklagenzahlungen stellen das zentrale Finanzierungsinstitut der WEG dar und gewährleisten die Bereitstellung der notwendigen Mittel, die zur Bewirtschaftung der Wohnanlage erforderlich sind. Würde man jedem einzelnen Eigentümer ein Zurückbehaltungsrecht zugestehen, würden diese die Vorschüsse wegen ausstehender Jahresabrechnungen nicht oder nicht vollständig zahlen. Dadurch drohen eine Versorgungssperre, gefährdeter Versicherungsschutz und Verzugszinsen. Die Handlungsfähigkeit der WEG kann dadurch nicht mehr gewährleistet werden, sodass eine Zurückbehaltung nicht möglich ist.
Hinweise für die Praxis
Mit der zugrundeliegenden Entscheidung stärkt der BGH die Ansprüche der WEG gegen die Wohnungseigentümer auf Zahlung ihrer Wohngeldvorschüsse. Der Handlungsfähigkeit der WEG wird folglich ein außerordentlich hohes Gewicht eingeräumt. Gleichwohl weist auch der BGH daraufhin, dass ein jener Gläubiger seine titulierte oder anerkannte Forderung einerseits zwangsweise durchsetzen kann oder andererseits gegenüber der WEG gemäß § 389 BGB mit dieser Forderung ausnahmsweise aufrechnen kann. Insofern soll ein angemessener Interessensausgleich erreicht werden.