Mietpreisbremse als Eintrittstor – Bedeutung für nachträgliche Mietanpassungen
Der BGH stellt für die Praxis professioneller Vermieter und Wohnungsverwaltungen klar:
1. Die Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) gilt nur für die Miethöhe bei Beginn des Mietverhältnisses
Die Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) erfasst nach der Rechtsprechung des BGH ausschließlich Vereinbarungen über die Miethöhe bei Beginn des Mietverhältnisses, also die zulässige Miethöhe zu diesem Zeitpunkt. Nachträgliche, einvernehmliche Mietanpassungen im laufenden Mietverhältnis – sei es als Erhöhung (BGH, Urt. v. 28.09.2022, VIII ZR 300/21) oder als Reduktion (BGH, Urt. v. 17.12.2025, VIII ZR 56/25) – fallen grundsätzlich nicht in diesen Anwendungsbereich, weder unmittelbar noch über eine Analogie.
2. Eine einvernehmliche Anpassung der Miete im Bestand stellt jeweils eine eigenständige, neue Mietvereinbarung dar.
Mit der Zustimmung des Mieters kommt eine Abänderungsvereinbarung nach § 311 Abs. 1 BGB zustande, die die künftig geschuldete Gesamtmiete (nach oben oder nach unten) zum Vertragsinhalt macht. Diese neue Vereinbarung bildet den Rechtsgrund für die fortan geschuldete Miete – nicht mehr die ursprüngliche Ausgangsmiete.
3. Rückforderungsansprüche oder Korrekturen unter Berufung auf die Mietpreisbremse scheitern daher ab dem Zeitpunkt einer wirksamen, einvernehmlichen Mietanpassungsvereinbarung im laufenden Mietverhältnis.
Ansprüche auf Rückzahlung überhöhter Miete oder auf Auskunft nach § 556g BGB setzen voraus, dass die jeweils zu prüfende Miete überhaupt in den Anwendungsbereich der §§ 556d ff. BGB fällt. Nach Abschluss einer einvernehmlichen Mietanpassung (Erhöhung oder Reduktion) im Bestand ist dies nach den genannten BGH-Entscheidungen regelmäßig nicht mehr der Fall – ein zentraler Punkt für die strategische Mietpreisgestaltung professioneller Vermieter und Wohnungsverwaltungen.
Für Vermieter und Wohnungsverwaltungen bedeutet das: Die Mietpreisbremse ist ein Instrument zur Kontrolle der Miethöhe beim Vertragsbeginn und greift grundsätzlich nicht bei späteren, einvernehmlichen Anpassungen im laufenden Mietverhältnis.
Vereinbarungen zur Miethöhe können erhebliche Vorteile bringen
Die beiden aktuellen Entscheidungen des BGH vom 28.09.2022 (VIII ZR 300/21) zur einvernehmlichen Mieterhöhung und vom 17.12.2025 (VIII ZR 56/25) zur einvernehmlichen Verringerung der Miete stellen klar, wie Mieterhöhungsverlangen, Mietreduzierungen und die jeweilige Zustimmung aus objektiver Sicht rechtlich einzuordnen sind.
• Im Mittelpunkt steht dabei die Frage, ob und inwieweit die Mietpreisbremse auf nachträgliche Mietanpassungen – sowohl Erhöhungen als auch Reduktionen – im laufenden Mietverhältnis Anwendung findet.
• Sinn und Zweck einvernehmlicher Mietanpassungen ist es, die künftig geschuldete Miete als einheitlichen Betrag verbindlich festzulegen – nicht eine künstliche Aufteilung in alte Miete und Änderungsbetrag vorzunehmen. Eine solche Zersplitterung ist von den Parteien regelmäßig nicht gewollt.
Daraus folgt:
• Mit ihrer vorbehaltlosen Zustimmung erkennen Mieter die neu vereinbarte höhere oder reduzierte Gesamtmiete als vertraglich geschuldet an.
• Vermieter können sich bei einvernehmlichen Mietanpassungen im laufenden Mietverhältnis auf die jeweils neu getroffene Vereinbarung berufen, ohne dass die Mietpreisbremse auf die neu vereinbarte Miete Anwendung findet.
Schutz der Mieter – aber über das Mieterhöhungsrecht
Der BGH betont, dass Mieter im laufenden Mietverhältnis anders geschützt sind als Wohnungssuchende vor Mietbeginn:
• Mieter können ein Mieterhöhungsverlangen in Ruhe prüfen und Beratung einholen; sie müssen nicht vorschnell zustimmen.
• Sie sind insbesondere durch § 558 Abs. 1 BGB (Begrenzung auf die ortsübliche Vergleichsmiete) und § 558 Abs. 3 BGB (Kappungsgrenze) vor unzumutbaren Erhöhungen geschützt.
Deshalb:
• Ein Mieter muss einer Mieterhöhung nur zustimmen, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen.
• Stimmt er dennoch vorbehaltlos zu, kann er sich später nicht einfach auf eine (vermeintliche) Unwirksamkeit der ursprünglichen Miethöhe nach der Mietpreisbremse berufen.
Im Ergebnis liegt die Verantwortung für die Prüfung einer nachträglichen Vereinbarung über die Miete beim Mieter. Vermieter oder Verwaltung müssen zwar die gesetzlichen Grenzen beachten, haften aber nicht dafür, dass der Mieter seine eigenen Rechte aktiv durchsetzt.
Mietpreisbremse und einvernehmliche Mietanpassungen – zentrale Leitlinien der BGH-Rechtsprechung
Im Rahmen der Entscheidungen vom 28.09.2022 (VIII ZR 300/21) zur einvernehmlichen Mieterhöhung und vom 17.12.2025 (VIII ZR 56/25) zur einvernehmlichen Verringerung der Miete hat der BGH die Frage geklärt, ob und inwieweit die Mietpreisbremse auf nachträgliche Mietanpassungen im laufenden Mietverhältnis Anwendung findet.
Der BGH stellt klar, dass die Mietpreisbremse in diesen Konstellationen nicht als zusätzliches Kontrollinstrument für einvernehmlich vereinbarte Mietänderungen im Bestand dient.
• Eine generelle Einschränkung gesetzlich zulässiger, einvernehmlicher Mietanpassungsvereinbarungen (Erhöhungen wie Reduktionen) wegen einer nur abstrakten Missbrauchsgefahr kommt nach der Rechtsprechung des BGH nicht in Betracht.
• Entscheidend ist immer der Einzelfall. Im konkreten Fall gab es keine Anhaltspunkte für Täuschung, Zwang oder eine gezielte Umgehung der Mieterrechte aus der Mietpreisbremse.
• Eine Mieterhöhung um rund 10 % nach mehr als einem Jahr Mietzeit ist für sich genommen nicht verdächtig, sondern bewegt sich im Rahmen des typischen Mieterhöhungsrechts.
Damit sendet der BGH ein klares Signal: Rechtskonforme Mieterhöhungsverlangen und einvernehmliche Anpassungen sind kein Rechtsmissbrauch, sondern legitime Instrumente der Mietgestaltung.
Was bedeutet das für Vermieter und Wohnungsverwaltungen konkret?
• Die Mietpreisbremse bleibt auf die Miethöhe beim Beginn des Mietverhältnisses beschränkt.
• Einvernehmliche Mietänderungen im laufenden Vertrag können ein wirksames Mittel sein, um Bestandsmieten der Anwendbarkeit der Mietpreisbremse zu entziehen.