Die Grundkonstellation der Nutzung über den Wohnzweck hinaus
Gemeinhin ist bekannt, dass die Mietpreise – insbesondere auf angespannten Wohnungsmärkten – weiter steigen. Bereits in vergangenen Legislaturperioden sollten mit einem Entwurf für ein Mietrechtsnovellierungsgesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs angespannte Wohnungsmärkte entlastet werden (BT-Drs. 18/3121). Dennoch wird gerade in Ballungsräumen die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Wohnraummiete gegebenenfalls durch Zuschläge überschritten. Diese Zuschläge werden insbesondere dann erhoben, wenn die Wohnung teilweise gewerblich oder freiberuflich genutzt wird, die seitens des Vermieters genehmigt werden müssen. Dies wird aus verschiedenen Positionen hinsichtlich der Marktsituation und der Mietrechtssystematik immer wieder kritisiert.
Teilgewerbliche Nutzung in Form eines Mischmietverhältnisses?
Werden Räumlichkeiten vermietet, die innerhalb eines einheitlichen Vertrags sowohl Wohn- als auch Gewerbezwecken zu dienen bestimmt sind, wird ein sogenanntes „Mischmietverhältnis“ begründet. Entgegen dem Wortsinn handelt es sich allerdings nicht um einen Mietvertrag, der für einzelne Teile der Mietsache Wohnraummietrecht und für wieder andere Teile die Vorschriften zur Miete über andere Geschäftsräume zugrunde legt. So stellte der BGH bereits mit Urteil vom 09.07.2014 (Az. VIII ZR 376/13) klar, dass ein einheitliches Mietverhältnis, das Wohnräume und Geschäftsräume zum Gegenstand hat, zwingend und ausdrücklich ohne Ausnahme entweder ein Wohnraummietverhältnis nach § 549 BGB oder ein Mietverhältnis über andere Räume nach § 578 Abs. 2 BGB darstellt. Begründet wurde das mit dem eigentlichen Willen der Vertragsparteien, ohne Aufspaltung einen einheitlichen Vertrag abzuschließen. Somit handelt es sich von der Gestaltung her um ein Mischmietverhältnis, rechtlich muss jedoch zwingend die Anwendung der Vorschriften über eine der beiden Vertragsarten stattfinden.
Bestimmung des Vertragstyps
Für die besonders relevante Frage, welcher Vertragstyp vorliegt und welche Preisvorschriften folglich anzuwenden sind, stellte der BGH klar, dass es aufgrund der Einzelfallrelevanz keine festen Regelungen gibt. Ausgangspunkt ist nach ständiger Rechtsprechung die überwiegende Nutzungsart. Diese bestimmt dann die anzuwenden Vorschriften. Entscheidend ist der wahre, das Rechtsverhältnis prägende Vertragszweck. Dieser ist durch Auslegung des Parteiwillens gem. §§ 133, 157 BGB zu ermitteln und ist mit allen Umständen des Einzelfalls – unter Hinzuziehung von vertraglichen Absprachen – zu würdigen. Fehlen diese Absprachen, ist auf objektive äußerliche Umstände als Indizien abzustellen.
Indizien, welche bei der Beurteilung der Nutzung herangezogen werden können, sind laut BGH unter anderem
das Vertragsformular einschließlich des Aufbaus des Vertrags und dem Verhältnis der Inhalte der Raumregelungen zueinander,
die Fläche unter Inbezugnahme der baulichen Gestaltung,
Umsatzsteuerreglung,
Kautionshöhe,
Vertragslaufzeit und
Vor- und nachträgliches Verhalten der Parteien.
Keine entscheidungserheblichen Kriterien sind dabei ausdrücklich, dass die gewerbliche Tätigkeit zum Zweck der Lebensunterhaltung ausgeübt wird oder die Fläche selbst als alleinige Kennzahl. Im Zweifel wird bei fehlenden Indizien Wohnraummietrecht zur Anwendung gebracht.
Der Zuschlag für die Erlaubnis einer teilgewerblichen Nutzung
Bei einem zuvor erwähnten Zuschlag handelt es sich im Kontext einer teilgewerblichen Nutzung um einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete gem. § 558 Abs. 2 BGB. Ein solcher Zuschlag ist allerdings nur denkbar, wenn es sich um erlaubnispflichtige Nutzungen handelt, die vom umfassenden Begriff des Wohnens nicht erfasst sind. Fällt eine Nutzungsmöglichkeit unter den Begriff des Wohnens und somit auch in den vertragsgemäßen Gebrauch, die der Vermieter ohnehin entsprechend Treu und Glauben nach § 242 BGB dulden müsste, werden zwingend Vorschriften zur Wohnraummiete einschlägig sein. Die Nutzungsbefugnisse werden in dem Fall gar nicht erweitert, so dass ein Zuschlag keinen Anwendungsbereich hat und nicht rechtmäßig erhoben würde. Liegt eine solche Nutzungserweiterung vor, wird ein Zuschlag als Teil der Gesamtnettokaltmiete dargestellt. Der Zuschlag wird dann als Preis für die Erlaubnis der Nutzung verstanden und regelmäßig über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ein solcher Zuschlag ist – insbesondere hinsichtlich seiner Höhe – gesetzlich nicht verankert. In jedem Fall gelten allerdings die allgemeinen Schranken der §§ 134, 138, 242 BGB, sodass die Zuschlagshöhe nicht im Belieben des Vermieters steht. Sind diese Voraussetzungen erfüllt, wird zugunsten des Vermieters ein Anspruch auf Zahlung des Zuschlags begründet.
Risiken und Hinweise bei der Vertragsgestaltung
Für den Vermieter ergeben sich bei der vertraglichen Gestaltung einer teilgewerblichen Nutzung einige Risiken. So gelten flächendeckend Zweckentfremdungsverbotsverordnungen, die je nach Bundesland unterschiedlich ausgestaltet sind. Diese sollen verhindern, dass in Ballungsgebieten, wo Wohnraum knapp ist, keine gewerbliche Vermietung erfolgen, um über Zuschläge eine höhere Miete zu erzielen. So wird die Verwendung von Zuschlägen auch als Flucht in den Zuschlag bezeichnet. Die Preisgestaltung unterliegt im Hinblick auf zuvor erwähnte Schranken der vollen gerichtlichen Kontrolle. Und auch der Vertragsinhalt selbst spielt eine übergeordnete Rolle, indem hier Unklarheiten über den wahren Vertragszweck und die rechtssichere Gestaltung des Mietverhältnisses verlässlich geregelt werden müssen.