Hintergrund des Verfahrens: BGH zum Provisionsverbot für Hausverwalter
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 21. Mai 2026 (Az. I ZR 224/25) entschieden, dass ein Wohnungsvermittler, der zugleich Verwalter der vermieteten Wohnung ist, keinerlei Provision verlangen darf – weder vom Mieter noch vom Vermieter. Grundlage ist § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Fall 2 WoVermittG, der einen Provisionsanspruch ausschließt, wenn der Vermittler die vermittelten Wohnräume selbst verwaltet.
Sachverhalt: Verwaltervertrag mit zusätzlicher Vermittlungsprovision
Eine Eigentümerin hatte eine Hausverwalterin mit der laufenden Verwaltung von 129 Wohnungen und 134 Garagen beauftragt; der Vertrag umfasste auch den Abschluss von Mietverträgen im Namen der Eigentümerin. Neben einer laufenden Verwaltungsvergütung war für jede Neuvermietung eine Provision von zwei Monatskaltmieten vereinbart, gedeckelt auf 10.000 € pro Jahr. Die Verwalterin vermittelte 13 Neuvermietungen und stellte der Eigentümerin insgesamt 16.815,71 € als Vermittlungsprovision in Rechnung, die diese zunächst zahlte. Nach Kündigung des Verwaltervertrags verlangte die Eigentümerin diese Beträge gestützt auf das Wohnungsvermittlungsgesetz zurück. Das Landgericht wies die Klage bis auf einen geringen Teil ab. Das Oberlandesgericht hob das erstinstanzliche Urteil auf und verurteilte die Beklagte zur Zahlung.
Kernaussagen des BGH: Provisionsvereinbarungen unwirksam
Der BGH bestätigt, dass die Verwalterin zwar Wohnungsvermittlerin im Sinne des WoVermittG ist und grundsätzlich einen Entgeltanspruch haben könnte. Allerdings ist jede Provisionsvereinbarung für die Vermittlung von durch sie verwalteten Wohnungen nach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Fall 2 WoVermittG unwirksam; abweichende Vereinbarungen sind nach § 2 Abs. 5 Nr. 1 WoVermittG nichtig. Bereits gezahlte Provisionen sind daher als ohne Rechtsgrund erlangt nach § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB zurückzuzahlen. Der Anspruch der Eigentümerin auf Rückerstattung der gesamten 16.815,71 € wurde bestätigt.
Perspektive und Risiken für Hausverwalter
Während das Urteil für Eigentümer erhebliche Chancen bietet, bedeutet es für Haus- und Immobilienverwalter ein erhebliches Haftungsrisiko. Wer zugleich die Verwaltung und die Vermietung von Wohnräumen übernimmt, darf für die Vermittlung dieser verwalteten Wohnungen keine Maklerprovision vereinbaren – weder mit Mietern noch mit Vermietern. Der BGH stellt klar, dass der gesetzliche Provisionsausschluss nicht nur den Mieter schützt, sondern auch verhindern soll, dass der Vermieter die Provision über erhöhte Mieten auf den Mieter abwälzt. Verwalter, die gleichwohl Provisionsabsprachen treffen, riskieren erhebliche Rückforderungsansprüche der Eigentümer sowie Zinsforderungen wegen Verzugs.
Auswirkungen auf Geschäftsmodelle im Immobilienmanagement
Das Urteil schärft die Grenzen zwischen Wohnungsvermittlung und Hausverwaltung: Der Markt soll transparent bleiben, und der wirtschaftlich schwächere Mieter soll weder direkt noch indirekt mit zusätzlichen Vermittlungskosten belastet werden. Hausverwalter müssen ihr Geschäftsmodell darauf einstellen, dass Vermittlungsleistungen für von ihnen verwaltete Wohnräume ausschließlich über die Verwaltungsvergütung abgegolten werden können, nicht über erfolgsabhängige Maklerprovisionen. Der BGH betont, dass ausreichend Tätigkeitsfelder bleiben (z.B. Vermittlung von Gewerberäumen oder nicht verwalteten Wohnungen), in denen Verwalter Provisionen rechtssicher vereinbaren können. Perspektivisch könnte das Urteil zu höheren Verwaltungskosten führen.
Handlungsempfehlungen für Hausverwalter und Eigentümer
Verwalter- und Maklerverträge systematisch prüfen
Hausverwalter und Eigentümer sollten sämtliche bestehenden Verwalterverträge und etwaige Maklerverträge daraufhin überprüfen, ob für die Neuvermietung von verwalteten Wohnungen gesonderte Vermittlungsprovisionen vereinbart sind; solche Klauseln sind nach dem BGH-Urteil unwirksam und begründen Rückforderungsrisiken. Eine sorgfältige Vertragsinventur ist nötig, um betroffene Konstellationen zu identifizieren und die wirtschaftlichen Auswirkungen zu quantifizieren.
Vergütungsstruktur rechtssicher neu ordnen
Vermittlungsleistungen für Bestandswohnungen sollten künftig in die laufende Verwaltungsvergütung integriert werden (z.B. über Pauschalen pro Einheit oder transparente Zusatzpauschalen), nicht über erfolgsabhängige Maklerprovisionen. Dabei ist zu beachten, dass die Vergütung weiterhin marktüblich und gegenüber Mietern nicht als versteckte Vermittlungskosten erscheint, um Konflikte mit dem Schutzzweck des WoVermittG zu vermeiden.
Rollen- und Organisationsstruktur schärfen
Wer weiterhin provisionsbasierte Vermittlungstätigkeiten anbieten will, sollte eine klare Trennung zwischen Verwaltung und Vermittlung vornehmen: Verwaltung des eigenen Bestands einerseits, Maklerleistungen für nicht verwaltete Objekte oder Gewerberäume andererseits. Eine organisatorische und vertragliche Abgrenzung hilft, die Anwendung von § 2 Abs. 2 WoVermittG zu vermeiden und Haftungsrisiken zu reduzieren.
Umgang mit möglichen Rückforderungsansprüchen
Verwalter, die in der Vergangenheit Provisionen für die Neuvermietung verwalteter Wohnungen erhalten haben, müssen mit Rückforderungsansprüchen der Eigentümer rechnen; bereits geleistete Entgelte gelten als ohne Rechtsgrund erlangt und sind nach Bereicherungsrecht zurückzuzahlen. Eigentümer sollten prüfen, ob und in welcher Höhe Ansprüche bestehen, welche Verjährungsfristen laufen und ob eine einvernehmliche Neuregelung der Zusammenarbeit wirtschaftlich sinnvoll ist.
Anwaltliche Beratung als zwingender Schritt
Angesichts der komplexen Verzahnung von WoVermittG, Maklerrecht und Verwalterpraxis sowie der erheblichen finanziellen Risiken ist eine individuelle anwaltliche Beratung zwingend erforderlich. Die Entscheidung des BGH enthält zahlreiche systematische und verfassungsrechtliche Erwägungen, die im Einzelfall – etwa bei Mischverträgen, Konzernstrukturen oder Sondervergütungen – sorgfältig eingeordnet werden müssen. Sowohl Hausverwalter als auch Eigentümer sollten ihre Verträge, Vergütungsmodelle und eventuelle Rückforderungsstrategien gemeinsam mit spezialisierten Rechtsanwälten überprüfen und anpassen, um rechtssichere, wirtschaftlich tragfähige Lösungen zu entwickeln.