Die Entscheidung: Vermieter und Mieterin streiten über die Verjährung von Schadensersatzansprüchen aus einem gewerblichen Mietverhältnis. Die Mieterin kündigte das Mietverhältnis und warf über sechs Monate vor dem Ende des Mietverhältnisses den Schlüssel zur Mietsache zur Erfüllung ihrer Pflicht aus § 546 BGB in den Briefkasten des Vermieters ein. Dieser erklärte kurz darauf, dass er nicht empfangsbereit sei und die Rückgabe ausdrücklich gegen seinen Willen erfolgt. Innerhalb von sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses forderte der Vermieter die Mieterin zur Mängelbeseitigung auf. Die Mieterin verweigerte die Mängelbeseitigung und etwaige Schadenersatzansprüche des Vermieters mit dem Hinweis auf die mittlerweile eingetretene Verjährung. Landgericht und Oberlandesgericht wiesen die Schadenersatzklage des Vermieters ab.
Dies bestätigt nun der BGH.
Der Rückerhalt der Mietsache im Sinne von § 548 Abs. 1 S. 2 BGB
Gemäß § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB verjähren Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen der Mietsache in sechs Monaten, nachdem der Vermieter die Mietsache gemäß § 548 Abs. 1 S. 2 BGB zurückerhalten hat. Zur Erfüllung der Rückgabepflicht kommt es darauf an, dass der Mieter dem Vermieter den Besitz an der Mietsache einräumt. Der Vermieter muss in der Lage sein, sich als alleiniger unmittelbarer Besitzerungestört ein Bild von Veränderungen an der Mietsache machen zu können.
Weiterhin ist grundsätzlich erforderlich, dass der Vermieter einen Besitzwillen hat. Dies war hier fraglich, war der Vermieter hier bei Rückerhalt der Schlüssel doch ausdrücklich nicht bereit, diese anzunehmen.
Dies ist nach der Entscheidung des BGH aber unerheblich - ein solcher Wille sei auch anzunehmen, wenn dem Vermieter der Besitz der Sache aufgedrängt wird. Es kann nämlich nur in seinem Sinne sein, den Besitz an der Sache zu erhalten. Dass ein besitzloser Zustand an der Mietsache entsteht oder der Mieter die Schlüssel trotz Kündigung zurückerhält, wird so der BGH - in den wenigsten Fällen im Interesse des Vermieters legen. Die Erklärung des Vermieters, die Mietsache (noch) nicht zurück erhalten zu wollen, steht dem Besitzwillen daher nicht entgegen.
BGH: Fehlende Empfangsbereitschaft seitens des Vermieters schadet nicht
Nach der nun verkündeten Entscheidung des BGH ist aber auch die fehlende Empfangsbereitschaft des Vermieters unschädlich. Entgegen der zuvor in der Dem stehe auch nicht entgegen, dass der Vermieter eine Leistung „auf Zuruf“ nicht akzeptieren müsse. erfolgen muss. Der ungewollte Einwurf des Schlüssels in den Briefkasten ist nicht mit den vom BGH früher entschiedenen Fällen vergleichbar, in denen der Vermieter die Entgegennahme des Schlüssels ausdrücklich verweigert hat.
Ausschlaggebend ist für den BGH, dass der Vermieter die Schlüssel ohne Zwangsumstände tatsächlich erhalten hat und ab diesem Zeitpunkt faktisch und alleinig wieder Zugriff auf die Mietsache hatte, um sich ungestört ein Bild von der Mietsache machen zu können. Der Gesetzeszweck wurde damit erfüllt. Dass das Mietverhältnis noch nicht beendet war, ändert am Verjährungsbeginn nichts, der nur an den tatsächlichen Rückerhalt der Mietsache anknüpft.
Kein Nachteil für den Vermieter
Letztlich stellt der BGH klar, dass durch die vorzeitige Rückgabe der Mietsache kein Nachteil für Vermieter entsteht. Dem Vermieter dadurch nicht die Möglichkeit genommen, Mietzahlungsansprüche geltend zu machen oder den Mieter wegen Pflichtwidrigkeit in Anspruch zu nehmen. Vielmehr profitieren Mieter und Vermieter von der beschleunigten Abwicklung des gekündigten Mietvertrages. Es ist dem Vermieter zumutbar, den Verjährungseintritt durch verjährungshemmende Maßnahmen zu verhindern.